Å rehabilitere et bygg fra 1921, som også inngår i ett større verneverdig bygningsmiljø, Lindern Hageby, er et stor ansvar som har bydd på mange problemstillinger og vurderinger. Dette arbeidet har Styret, sammen med prosjektledelse fra Obos Prosjekt og Entreprenør, tatt på alvor. Gjennom interne diskusjoner, innhentning av ekstern ekspertise og i samråd med et faglig råd sammensatt av åtte arkitekter som bor i borettslaget, har Styret fått innspill til å ta beslutninger om taksten, takdetaljer, takvinduer, blikkdetaljer, avrenning, tilbakeføring av opprinnelige løsninger, trekninger, balkongrekkverk, kupler, sokkelpuss, fasadepuss og andre områder som inngår i dette store arbeidet.
Bygget skal etter denne store investeringen ikke bare ha en kvalitet som står seg gjennom nye tiår, men det skal ivareta en 100 år gammel byggeskikk og være tro mot de kvaliteter som arkitektene la inn i fasade og detaljering da de tegnet bygget.
Det har blitt hentet inn forhåndsuttalelse fra Byantikvaren og Styret har hatt befaring av Murbyen Oslo som har gitt sin anbefaling.
Ekstern kompetanse
Murbyen Oslo har vært på befaring og utarbeidet et eget notat (24.02.20) med deres anbefalinger. Utdrag:
” Løs og forvitret kalkmørtel i fugene krafses og re-spekkes med en ren hydraulisk kalkmørtel før veggene kostrappes med samme tykkelse og utførelse som original pussoverflate.”
” Det er viktig at den nye rappingen er så tynn som opprinnelig. Begrunnelsen for dette er både byggets evne til å forbli diffusjonsåpen, samtidig som man bør bestrebe seg på å ha det samme hoveduttrykket som originalt. Dette gir en levende og naturlig ornamentert fasade med mye bevegelse”
Byantikvaren beskriver utførelser i Lindern Hageby i sitt notat og har kommet med en generell anbefaling om rehabiliteringen:
“Byantikvaren i Oslo er opptatt av at det unike og viktige bygningsmiljøet blir ivaretatt på en
helhetlig måte og i tråd med opprinnelige materialbruk, utforming og utførelse.”
Faglig forum
Åtte arkitekter som bor i bakgården har blitt invitert til flere befaringer, der estetiske og funksjonelle forhold ved tak- og fasaderehabiliteringen har blitt diskutert.
Intensjonen med dette forumet var å benytte fagkompetanse som finnes i eget borettslag, for å gi Styret innspill/råd som for videre beslutning. Det faglige forumet har ved alle møter hatt en ”ikke-byggkyndig” representant fra Styret tilstede.
Oppsummering faglig forum
Vurdering av ulike pussprøver har pågått over flere måneder i vinter. I vurderingen av de ulike alternativene har de historiske, tekniske, estetiske aspektene vært vurdert opp mot bestandighet (levetid).
Historikk
Historiske foto og funn på fasade viser at gården på 1930-tallet hadde en «tynn-puss» ikke ulik Lindern Kv. 4, og viser videre at alle kvartalene 1-3 hadde ens fasadebehandling. I 1967 ble den opprinnelige pussen i Kvartal 3 overmalt med datidens maling. Denne malingen var ikke fullt diffusjonsåpen («ikke-pustende»), hvilket har bidratt til at fukten blir «stående» i pussjiktet og pussen over tid blir skadet. Det har også kommet frem at malingen fra 1967 kan ta fyr, som er særlig uheldig med bilparkering langs fasade.
Fotoene fra 1930-årene er viktige referanser når rådet har gjort sine vurderinger. Videre har funn på fasade, som gavl i takspranget mellom GB7 og OJB1 og fasadefelt i AH2B som har vært dekket med blikk, vært aktuelle referanser. Disse flatene ble oversett da maling ble påført i 1967, altså er det mulig å se spor av den originale overflaten.
Ved utarbeidelsen av anbudsmaterialet, som ligger til grunn for kontrakt inngått med Front entreprenør, ble det ikke tatt en vurdering av det opprinnelig/ historisk autentisk aspektet.
Alternativer for rehabilitering
Når fasadene skal rehabiliteres, har det vært naturlig å gå historisk tilbake for å gjøre en bred vurdering. Rådet har falt ned på tre ulike puss-prinsipper: a) tilbudt kalkpuss overmalt med silikatmaling, b) gjennomfarget pigmentert kalkpuss, c) og «tynnpuss» i hydraulisk kalkmørtel. Helt glatt puss jf. Kvartal 2 har ikke vært vurdert.
Disse prøvefeltene har blitt fremlagt av Entreprenør og vurdert av fagforum og Styret:
- Puss med og uten silikatmaling, farge plukket av entreprenør (ved port AH2-4)
- Gjennomfarget pigmentert puss (port AH2-4)
- Fire felt med universalpuss/weber med primingssjikt, overmalt silikatmaling (gavl AH6-8) Farge Keim 9531, 9533, 9355.
- Puss kvalitet Weber 109, ubehandlet, rapping/ kostet overflate (port HA6-8)
- Puss kvalitet Weber to lag med og uten silikatmaling (port HA6-8)
- Puss, ubehandlet, filset overflate (gavl AH6)
- Puss kvalitet Weber 124, ubehandlet, sekkeskurt (gavl AH6)
- Fem felt med NHL puss i to ulike grovhetsgrader, med ulik påføring (fasade mot gårdsrom AH6)
Videre har deler av faggruppa vært på befaringer for å vurdere sluttresultat av a) overmalt silikatmaling, b) gjennomfarget puss, og c) ubehandlet kalkmørtel med ulik påføringsteknikk på noen prosjekt utført av Entreprenør.
Vurdering av de tre ulike prinsipp kan leses i tabell under:
| a)
Kalkpuss overmalt med silikatmaling
|
b)
Gjennomfarget pigmentert kalkpuss
|
c)
«tynn-puss» Naturlig hydraulisk kalk |
|
| Historisk | Fasadene ble malt i 1967. Opprinnelig var maling fremmed i Lindern kvartalene.
|
Det antas at ingen av Lindern kvartalene var pusset med farget puss. | Vurdert til å være den originale fasadebehandlingen av 1921.
|
| Teknisk | Påføring av kalkpuss i ett til to lag(priming), som overmales med silikatmaling. | Påføring av kalkpuss med kost eller brett. Fargepigmentet mikses i kalkpuss og vil variere i forhold til ulike ”batch”. | Naturlig kalkmørtel påføres i én prosess med kost/brett. Det finnes mange ulike naturprodukt, der kilden vil avgjøre farge. Historisk riktig teknikk, som er avhenging av godt og jevnt håndverk.
|
| Estetisk | Maling gir en helt homogen/flat farge på fasade, strukturen i murverket blir lesbart kun gjennom skyggespill relieff.
En malt flate vil over tid bli preget/slitt, slik at ”behov for nytt malingsstrøk” vil bli mer og mer prekært tiår for tiår frem til neste gang man rehabiliterer. |
Stor risiko for skjolder i ferdig resultatet.
Ikke vurdert videre.
|
Tykkelse på puss gir ulike resultat. Ved filsing skimtes murverket gjennom.
En pusset flate med naturkalk vil med årene få patina og slites slik at mer og mer av teglsten syns. Både kalk og tegl er naturmaterialer som tåler å eldes. Ref. Lindern 4 / Jessenløkken på Fagerborg / Pilestredet 88 som har stått fra samme byggetid som vårt kvartal med tynnpuss. |
| Bestandighet | Entreprenør henviser til egne prosjekt der disse har stått uten skader ca 20 år. | Ikke vurdert | Pussen er et slitesijkt som gjennom tiår vil slites av vær og vind. Tegl kan stå ubehandlet, men slitesjikt gir ekstra beskyttelse. Ujevn slitasje må påregnes. |
Et samlet fagforum anbefaler at kvartalet rehabiliteres tilbake til 1920 med hydraulisk naturkalk uten overmaling, i tråd med anbefaling fra Murbyen Oslo og Byantikvaren.
Overmalt puss (a) gir et «dødt» uttrykk. Ikke minst gjelder det de store gavlene ved portene. Fagforumet mener at overmaling er riktig på en glatt pusstype (jf. Kv.2), men ikke på fasader med synlig struktur av murverk.
Gjennomfarget pigmentert kalkpuss (b) ble tidlig valgt bort grunnet stor risiko for skjemmende skjolder på veggflater.
«Tynnpusset» hydraulisk naturkalk (c) tilsier å svare til den originale fasadebehandlingen. Rådet har vurdert de ulike sluttbehandlingsteknikkene opp mot hverandre. Rådet anbefaler sluttbehandling med teknikken «filsing». Ut fra prøvene fremvist, mener rådet at denne teknikken gir tykt nok pussjikt for bestandighet, beskytter mursteinen tilstrekkelig og samtidig ikke avslører evt. dårlig murverk. Fasadene vil fremstå med et synlig murverk, ikke bare i relieff, men gjennom et naturlig varmt fargespill mellom murstein og fuger, og der en og annen rødlig teglstein skinner igjennom.
Styrets beslutninger
- Taksten har blitt tilbakeført til opprinnelig teglpanner som øvrige Lindern kvartal. Type NK Flat Fredrikstad «SP 10» Rustikk Engobert
- Fasadepuss skal tilbakeføres til opprinnelig teknikk og overflate. Weber 124, filset.
- Sokkel og trekninger males med silikatmaling.
- Takdetaljer ved takbånd mellom arker blir tilbakeført til opprinnelig løsning.
- Rennedetaljer for å imøtekomme større vannmengder
- Kupler blir rehabilitert, med ny lakkering RAL 8004 Kupferbraun
- Takvinduer eldre enn 2012 (ny Velux-standard) blir erstattet, samt nyere vindu der de ikke holder byggeteknisk standard.
- Gamle el-bokser på fasade blir fjernet
- Elbil-ladestasjoner (eksisterende) blir montert på sokkel med innfelt kabling.
- Diverse kabler i luftstrekk skal demonteres de neste årene. (må utføres av eier av kabler, Telenor/Get)
- Balkongrekkverk, løsning er under vurdering
- Inngangsparti, løsning er under vurdering
Styret fortsetter arbeidet med tak- og fasaderehabilitering og håper på støtte og forståelse for de komplekse valg som må tas, og at vi snart kan glede oss over en vellykket rehabilitering som skal stå i lang tid fremover.
Styret, Lindern Kvartal III